Quels sont les modes d'investissement immobilier en Belgique ? Analyse critique de la fiscalité à l'impôt des personnes physiques et à l'impôt des sociétés en régions wallonne et de Bruxelles-Capitale

Details

Supervisors

Van de Velden Kim

Faculty

Louvain School of Management

Degree label

Master [120] en sciences de gestion, à finalité spécialisée (horaire décalé 2)

Abstract

Quels sont les différents modes d’investissement immobilier possibles en Belgique ? Est-il plus intéressant d’investir en tant que personne physique ou en société lorsque l’on souhaite se lancer ? L’objectif de ce mémoire est de répondre à cette double problématique. Trois solutions d’investissement immobilier ont été abordées : l’achat-revente d’un bien, la location, et l’investissement par le biais des sociétés immobilières règlementées (S.I.R.). Pour chaque mode d’investissement, une approche globale de la fiscalité a été présentée et différents cas pratiques ont été proposés afin d’analyser la différence d’imposition entre personne physique et société. Concernant l’achat-revente, le cas de l’acquisition de l’habitation propre a été abordée dans le cadre de ce travail en tant que premier investissement car les avantages dont le contribuable peut bénéficier à l’impôt des personnes physique sont assez intéressants. Pour les opérations plus récurrentes et spéculatives par contre, l’impôt des sociétés semble plus adéquat. De plus, la possibilité de déduction des frais est relativement plus importante en société. Cependant, dans le cas où le bien serait loué et non revendu, il y a lieu d’analyser l’affectation finale qui déterminera le régime le plus intéressant. Au niveau de la location, la fiscalité est relativement plus complexe en personne physique mais plus avantageuse dans le cadre d’une location d’un bien affecté à l’usage privé (non meublé) du locataire. L’imposition en société sera quant à elle plus intéressante dans le cadre d’une location à une personne qui l’affecte à son activité professionnelle ou dans le cadre d’une location meublée ou de type Airbnb par exemples. Le dernier mode d’investissement présenté est relativement différent des deux précédents au niveau de son fonctionnement. Il ne nécessite pas d’apport important ni de gestion particulière de bien immobilier comme cela pourrait être le cas lors l’acquisition d’un bien. Au niveau fiscal, l’investissement immobilier semble plus avantageux en personne physique dans le cadre d’un gestion normale du patrimoine privé. La fiscalité étant un domaine très vaste avec ses cas particuliers et ses exceptions, elle ne se limite donc pas uniquement aux aspects abordés dans le cadre de ce travail. En effet, il existe de nombreux éléments qui permettent d’optimiser l’imposition du contribuable en fonction de sa situation et de l’opération envisagée. Chaque situation est unique et est à analyser au cas par cas.